Nội dung chính
Bất động sản đang đứng trước một bối cảnh tài chính khó khăn khi ngân hàng không ưu tiên cho vay vốn, đồng thời hệ số K còn chưa được công bố, kéo dài áp lực cho các dự án.
1. Tình hình vay vốn bất động sản hiện tại
Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, chỉ có nhà ở xã hội và khu công nghiệp được ngân hàng ưu tiên tài trợ. Các dự án bất động sản thương mại và nhà ở trung cấp phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn mức trung bình của hệ thống ngân hàng.
2. Giá đất và rào cản của hệ số K
2.1 Bảng giá đất đang lên cao
Tại diễn đàn VREF 2026, ông Nguyễn Quốc Hiệp (Chủ tịch GP Invest) cho biết giá đất tại Hà Nội có nơi chạm mức hơn 700 triệu đồng/m², trong khi tại TP.HCM trên 600 triệu đồng/m². Đây là hệ quả của việc áp dụng bảng giá đất 2014 nhân với hệ số điều chỉnh mới.
2.2 Hệ số K chưa được công bố
Hệ số K vẫn chưa có khung pháp lý, khiến doanh nghiệp không biết chi phí đất thực tế sẽ tăng bao nhiêu. Ông Hiệp kiến nghị cần xem lại cách ban hành hệ số, vì khoảng 6 tháng từ khi bảng giá đất được công bố tới khi có hệ số áp dụng đã gây trì hoãn đáng kể trong việc nộp tiền sử dụng đất và khởi công dự án.
3. Nghị quyết 254/2025/QH15: Giải quyết các vướng mắc
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu giải thích Nghị quyết 254 tập trung vào 5 nhóm điều chỉnh, trong đó:
- Tiếp cận quỹ đất: Nhà nước thu hồi phần đất chưa hoàn tất nếu dự án đã đạt 75% diện tích và 75% người sử dụng.
- Thu hồi đất khi bồi thường và hỗ trợ tái định cư, đồng thời cho phép ngoại lệ cho các dự án khẩn cấp.
- Đơn giản hóa thủ tục đấu giá, không yêu cầu quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
- Áp dụng bảng giá đất một cách phổ quát, cho phép thuê đất trả tiền một lần hoặc trả hàng năm.
- Cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt.
4. Đề xuất thêm hình thức trả tiền thuê đất theo năm
Ông Nguyễn Văn Khôi (Chủ tịch VNREA) nhấn mạnh việc bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm sẽ giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và xây dựng kế hoạch kinh doanh bền vững. Đồng thời, doanh nghiệp nên được thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với phần tiền thuê đã nộp, tạo điều kiện tiếp cận vốn dễ dàng hơn.
5. Dự báo lãi suất và xu hướng vay bất động sản
TS Cấn Văn Lực dự báo tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng 22 %, cao hơn mức tăng trung bình 18.5 % của toàn hệ thống ngân hàng. Cho vay đầu tư bất động sản tăng 24 %, trong khi vay mua, sửa nhà tăng 14‑15 %. Tuy nhiên, huy động vốn ngân hàng chỉ tăng 14.5 %, buộc ngân hàng phải nâng lãi suất, tạo ra “mặt bằng lãi suất mới” cho thị trường.
Đồng thời, tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24 % tổng dư nợ nền kinh tế, cho thấy rủi ro tài chính vẫn còn đáng lưu ý.
6. Định danh bất động sản: Giải pháp công nghệ
Bà Hoàng Thu Hằng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản) cho biết Nghị định 357 sẽ gán mã số định danh duy nhất cho mỗi thửa đất và dự án, từ giai đoạn quy hoạch tới khi cấp giấy chứng nhận. Điều này giúp giảm “hai giá”, tăng minh bạch và hạn chế đầu cơ.
Hệ thống cũng sẽ định danh môi giới, thay thế chứng chỉ hành nghề, nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.
7. Bài học từ mô hình Nhật Bản
Ông Takayama Yasushi, Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản, chia sẻ rằng Nhật Bản đã xây dựng nhà ở xã hội dựa trên ba trụ cột: lãi suất vay thấp, thời hạn vay dài và điều tiết dân cư qua phát triển nhà ở ven đô. Sau chiến tranh, Nhật Bản đã giải quyết nhu cầu nhà ở trong 25 năm, minh chứng cho tầm nhìn dài hạn và chính sách kiên định.
Đối với Việt Nam, việc đồng thời sử dụng công cụ đất đai và tài chính, kết hợp với chính sách lãi suất hợp lý, sẽ là chìa khóa để thị trường bất động sản duy trì ổn định và đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế.