Nội dung chính
Việc bổ sung hợp đồng điện tử vào quy trình giao dịch bất động sản cùng mã định danh điện tử có thể chấm dứt vòng xoáy đầu cơ và giảm thiểu thất thu thuế.
Vấn đề hiện tại của “sổ đỏ” trong quản lý thị trường
Theo Nghị định 357, từ ngày 1/3/2024, mỗi bất động sản sẽ được gán một mã định danh điện tử. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng chỉ có mã định danh chưa đủ để phản ánh đầy đủ các giao dịch.
TS. Nguyễn Văn Lộc, chuyên gia kinh tế, chỉ ra rằng hệ thống “sổ đỏ” hiện nay chỉ ghi nhận quyền sở hữu sau khi giao dịch hoàn tất, bỏ qua thời điểm giao dịch, giá trị thực và tần suất mua bán lại. Điều này gây khó khăn cho cơ quan thuế trong việc phân biệt giao dịch đầu cơ và nhu cầu ở thực, dẫn đến thất thu thuế và không kiểm soát được xu hướng giá.
Hợp đồng điện tử: Đánh dấu bước tiến mới
Khác với sổ đỏ, hợp đồng điện tử có giá trị pháp lý ngay khi ký kết, ghi lại đầy đủ các thông tin cốt lõi: bên tham gia, thời gian ký, giá trị giao dịch và phương thức thanh toán. Dữ liệu này được lưu trữ trên nền tảng số, cho phép nhà nước theo dõi thị trường bất động sản theo thời gian thực.
1. Giảm đầu cơ, lướt sóng
Khi thời điểm sở hữu được xác định rõ ràng, các cơ quan quản lý có thể áp dụng thuế theo thời gian nắm giữ, phân biệt giao dịch ngắn hạn (đầu cơ) và dài hạn (điều kiện ở thực). Nhờ vậy, chính sách thuế sẽ không gây áp lực cho người mua nhà để ở, đồng thời hạn chế việc đầu cơ.
2. Ngăn chặn thất thu thuế
Hợp đồng điện tử đồng bộ với hệ thống ngân hàng và cơ quan thuế, giúp xác nhận giá giao dịch thực tế, loại bỏ hiện tượng kê khai giá thấp hơn thực tế. Điều này giúp giảm hiện tượng “hai giá” và tăng hiệu quả thu thuế.
3. Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia
Nhờ việc chuẩn hoá và tập trung dữ liệu giao dịch, nhà nước có thể phát hiện sớm các dấu hiệu bong bóng, đầu cơ hay tăng giá bất thường, từ đó đưa ra các biện pháp điều chỉnh kịp thời.
Yêu cầu thực thi để hợp đồng điện tử trở thành công cụ quản lý hiệu quả
TS. Phạm Ngọc Hương Quỳnh nhấn mạnh bốn yếu tố cần thiết:
- Rõ ràng pháp lý: Luật Giao dịch điện tử, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản phải công nhận đồng thời giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử và dấu thời gian điện tử.
- Hạ tầng tập trung: Hệ thống đăng ký và lưu trữ hợp đồng điện tử cần được quản lý ở cấp quốc gia, tránh phân mảnh theo địa phương.
- Chuẩn hoá quy trình: Từ ký kết, xác thực, thanh toán đến đăng ký biến động phải được tiêu chuẩn hoá, không để lại khoảng trống cho gian lận.
- Thí điểm và truyền thông: Bắt đầu với các đô thị lớn, triển khai lộ trình thí điểm rõ ràng và truyền thông minh bạch để tạo sự đồng thuận xã hội.
Việc tích hợp hợp đồng điện tử vào hệ thống quản lý bất động sản không chỉ là cải tiến hành chính mà còn là bước đột phá trong việc tạo ra một thị trường bất động sản công bằng, minh bạch và bền vững.