Nội dung chính
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đề xuất bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư bán hoặc cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai dù chưa giải chấp, với điều kiện có sự đồng thuận và kiểm soát chặt chẽ của ngân hàng.
Nội dung đề xuất
HoREA đã gửi văn bản tới Thủ tướng và Bộ Xây dựng, kiến nghị sửa đổi Nghị định 96/2024/NĐ-CP (chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023). Đề xuất chính gồm:
- Cho phép chủ đầu tư bán, cho thuê mua công trình đang được thế chấp nhưng chưa giải chấp.
- Yêu cầu có văn bản đồng ý của người mua (hoặc thuê mua) và ngân hàng nhận thế chấp.
- Nội dung đồng ý phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán.
- Ngân hàng được quyền kiểm soát dòng tiền thu được từ giao dịch để đảm bảo thanh toán khoản vay và thực hiện giải chấp.
Lý do và lợi ích thực tiễn
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định bắt buộc công khai thông tin về tình trạng thế chấp, nhưng thực tế nhiều dự án – đặc biệt là condotel, biệt thự du lịch, officetel – vẫn gặp khó khăn khi chưa giải chấp mà muốn bán trước khi công trình hoàn thiện. Theo HoREA, việc bổ sung quy định sẽ:
- Khơi thông dòng vốn cho các nhà đầu tư, giảm áp lực tài chính trong giai đoạn xây dựng.
- Minh bạch hoá thông tin, bảo vệ quyền lợi người mua và người thuê mua.
- Giảm thiểu tranh chấp pháp lý giữa chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng.
Quan điểm của chuyên gia
TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng đề xuất sẽ giúp “khơi thông dòng vốn, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản” nếu được giám sát chặt chẽ. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh cần có cơ chế kiểm soát nghiêm ngặt của ngân hàng và cơ quan quản lý để tránh lặp lại các rủi ro đã xảy ra.
Ý kiến người mua
Anh Gia Phú (35, Hà Nội) cho rằng: “Nếu chủ đầu tư chưa giải chấp mà vẫn bán, người mua cần được thông báo rõ ràng về ngân hàng thế chấp, nghĩa vụ tài chính và cách kiểm soát dòng tiền. Không thể để người mua gánh rủi ro pháp lý.”
Chị Nguyễn Thảo (Cầu Giấy) nhấn mạnh: “Chỉ khi ngân hàng tham gia giám sát trực tiếp và có cam kết bằng văn bản, người mua mới cảm thấy an tâm. Ngân hàng phải kiểm soát dòng tiền và đưa ra lộ trình giải chấp cụ thể cho từng căn hộ.”
Kết luận
Đề xuất của HoREA mở ra một khung pháp lý mới, cân bằng giữa nhu cầu tài chính của nhà đầu tư và bảo vệ quyền lợi người mua. Nếu được thực thi với cơ chế giám sát chặt chẽ, nó có thể giảm áp lực vốn, tăng tính minh bạch và hạn chế rủi ro pháp lý trên thị trường bất động sản.
Bạn nghĩ sao về việc cho phép bán nhà trên giấy chưa giải chấp? Hãy chia sẻ quan điểm của mình và theo dõi các cập nhật pháp lý mới nhất tại đây.
