Bộ Tài chính đang đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế sẽ được tính theo giá bán và thời gian sở hữu, với thuế suất từ 2-10%. Đề xuất này nhằm điều tiết hoạt động đầu cơ và “lướt sóng” trong thị trường bất động sản, một trong những nguyên nhân chính đẩy giá nhà đất tăng nóng thời gian qua.

Điểm đáng chú ý trong dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) là phương án tính thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ nhà đất, nếu không áp dụng được tính thuế theo từng lần chuyển nhượng. Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng tư duy chính sách thuế đang dịch chuyển, từ đánh đồng tất cả giao dịch với thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng sang phân loại, đánh trúng vào hành vi cần điều chỉnh là đầu cơ, lướt sóng.

Ông Tuấn nói rằng thuế đánh càng cao nếu bán ra sớm sẽ khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc lại mục tiêu “lướt sóng” nhà đất. Những giao dịch “ăn chênh” trong thời gian ngắn chủ yếu dựa vào kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch chưa chính thức, nên họ thường sử dụng đòn bẩy tài chính, tạo áp lực về dòng tiền. Việc buộc phải nắm giữ dài hạn sẽ khiến việc đầu cơ giảm sức hấp dẫn, từ đó hạ nhiệt thị trường và tăng tính ổn định và bền vững.

Ông Tuấn đánh giá thay đổi này không đơn thuần là tăng thu ngân sách, mà là phép thử cho tiến trình tái cấu trúc thị trường. Đây là bước chuyển rõ ràng trong tư duy điều tiết: bất động sản không còn là sân chơi dễ dãi cho đầu cơ, mà là lĩnh vực cần đầu tư dài hạn, nghiêm túc và có trách nhiệm.

Theo kết quả một nghiên cứu của kênh Batdongsan, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư “lướt sóng” kiếm lời. Thời gian từ lúc họ mua đến khi sang tay tối đa trong một năm. Trong đó, tỷ lệ nhà đầu tư giữ bất động sản dưới 6 tháng chiếm đến 50% và từ 6-12 tháng tầm 36%. Chỉ 14% giữ tài sản lâu hơn một năm.

Chuyên gia tư vấn bất động sản cá nhân Lê Quốc Kiên cũng nhìn nhận phương pháp tính thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản sẽ có lợi hơn so với cách tính hiện nay (thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng), nếu người bán chứng minh được các chi phí phát sinh. Ví dụ, nếu chủ nhà mua một căn hộ với giá 4 tỷ đồng, chi phí liên quan là 800 triệu đồng, sau đó bán lại với giá 5 tỷ đồng, thuế thu nhập theo phương pháp mới là 40 triệu đồng (20% trên lợi nhuận 200 triệu đồng).

Ông Kiên cho rằng cách tính này không chỉ mang lại sự công bằng và minh bạch hơn cho thị trường mà còn giúp tăng thu thuế đúng chỗ, đúng người, làm giảm các hoạt động đầu cơ ngắn. Người bán chọn cách tính thuế mới và chứng minh được chi phí phát sinh liên quan, mức đóng thuế sẽ thấp hơn. Điều này khuyến khích nhà đầu tư tập trung vào chiến lược dài hơi, hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất, giúp thị trường vận hành tích cực hơn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết hiện hệ thống pháp luật chưa có chế tài kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá. Trong khi tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến “sốt nhà đất” tại nhiều địa phương.

Dữ liệu của đơn vị này chỉ ra Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư, lên đến 87% sau 6 năm, trung bình mỗi năm tăng gần 15%. Hết quý II, giá căn hộ trung bình ở Thủ đô đạt gần 76 triệu đồng một m2. Theo sau là TP Đà Nẵng và TP HCM với đà tăng giá bán lên đến 70% và 48%.

Tại nhiều khu đô thị, dự án đất nền, tình trạng nhà đầu cơ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả diễn ra phổ biến, mục đích đều là đẩy giá kiếm lời. Việc nghiên cứu áp thuế bất động sản là cấp bách để điều tiết thị trường. Không vì thấy khó ban hành mà bỏ qua chính sách này.

Mặt khác, một số chuyên gia bày tỏ lo ngại việc áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất có thể gây nghẽn thanh khoản cục bộ, làm chậm dòng chảy vốn trong nền kinh tế.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng việc tính thuế theo giá bán và thời gian sở hữu, cao nhất 10% với thời gian nắm giữ dưới 2 năm (cao gấp 5 lần hiện hành) có thể khiến giao dịch sụt giảm, thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái tạm thời đóng băng.

Ông Tuấn cũng quan ngại việc áp dụng thuế mới có thể đẩy giá nhà tăng cao. Bởi bên bán thường cộng toàn bộ chi phí, gồm cả thuế vào giá bán. Khi mức thuế tăng, giá bán ra cũng sẽ tăng theo và người mua cuối cùng có thể phải gánh thêm chi phí này.

Để thực hiện hiệu quả chính sách đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng, yêu cầu tiên quyết là hoàn thiện hạ tầng công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai. CEO Công ty Việt An Hòa cho biết nhà nước cần xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản minh bạch, nhất quán và triển khai liên thông thủ tục hành chính liên quan đến giá, giao dịch bất động sản (từ công chứng, thuế,…) trên nền tảng điện tử.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng khuyến nghị mỗi bất động sản khi đưa vào giao dịch phải được “số hóa” đầy đủ gồm giá mua – giá bán, thời gian giao dịch, số lần chuyển nhượng, giá trị từng lần. Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu giá đất cũng cần được cập nhật kịp thời theo Luật Đất đai 2024 để tránh tình trạng bảng giá đất vẫn “lỗi thời” tại nhiều địa phương.

Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 2-2025, đề xuất hàng loạt giải pháp nhằm phát triển ổn định thị trường, tăng cường phát triển nhà ở xã hội, tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản tồn đọng và chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu và đề xuất ban hành các chính sách thuế đối với nhà ở và bất động sản không sử dụng. Điều này bao gồm việc thu thuế phần chênh lệch giá giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm bất động sản của các dự án, cũng như thu thuế phần chênh lệch giữa các lần giao dịch để tránh đầu cơ và thổi giá bất động sản.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị Bộ Tài chính tiếp tục rà soát và phân loại các khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án để tổng hợp và báo cáo cho Ban chỉ đạo của Thủ tướng. Mục tiêu là giải quyết các vấn đề khó khăn và vướng mắc của các dự án tồn đọng, trong đó có các dự án bất động sản.

Đồng thời, Bộ Xây dựng sẽ tiến hành nghiên cứu và rà soát các quy định của pháp luật về quy hoạch, xây dựng, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Việc này nhằm đề xuất sửa đổi phù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản và đáp ứng yêu cầu thực hiện chủ trương tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, cắt giảm các thủ tục hành chính.

Về phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng sẽ kiểm tra và giám sát các địa phương trong việc đẩy nhanh công tác quy hoạch và tạo quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở, đặc biệt là dự án nhà ở xã hội tại các khu vực đô thị và khu công nghiệp. Bộ cũng sẽ nghiên cứu xây dựng nghị định của Chính phủ quy định chi tiết về thành lập Quỹ nhà ở quốc gia.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục hoàn thiện đề án thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Dự kiến, báo cáo sẽ được trình Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định. Bộ cũng sẽ hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đảm bảo cơ sở dữ liệu sạch, hiệu quả và kết nối với các dữ liệu về dân cư.

Về vấn đề định giá đất, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường rà soát các quy định Luật Đất đai để báo cáo Chính phủ, Thủ tướng và trình cấp có thẩm quyền sửa đổi. Điều này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn và giải quyết các vướng mắc trong định giá tính tiền sử dụng đất, cũng như chấn chỉnh hiện tượng thao túng, thổi giá và nhũng loạn trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Bộ Xây dựng cũng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường chỉ đạo và phối hợp với UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường công tác thanh tra và kiểm tra hoạt động xác định giá đất, ban hành bảng giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và đấu giá quyền sử dụng đất.

Bộ Tài chính đang đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân với mục tiêu áp thuế 20% trên phần lãi thu được từ chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, nếu người nộp thuế không thể xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế sẽ được tính dựa trên giá bán và thời gian sở hữu, dao động từ 2-10%. Đề xuất này nhắm tới việc tạo ra sự công bằng và hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến từ nhà đầu tư và chuyên gia cho rằng mức thuế đề xuất, đặc biệt là 10% trong hai năm đầu, có thể quá cao và có thể dẫn đến thị trường thứ cấp bị đình trệ, giao dịch giảm mạnh. Anh Nguyễn Thành Luân, một nhà đầu tư tại TP HCM, chia sẻ rằng nếu phải trả thêm 100 triệu đồng tiền thuế, gần bằng tiền lãi ngân hàng trong một năm, sẽ là một gánh nặng lớn đối với ông.

Ông Nguyễn Quốc Kiên, một nhà đầu tư khác, lo ngại rằng nếu áp dụng phương án tính thuế mới, ông có thể phải đóng 400 triệu đồng tiền thuế khi bán một lô đất trị giá 4 tỷ đồng sau chưa đầy 2 năm sở hữu. Ông cho rằng mức thuế này có thể gây thiệt cho những người thực sự cần bán tài sản.

Chị Trần Minh Hạnh, nhà đầu tư căn hộ cao cấp ở khu Nam TP HCM, cũng bày tỏ lo ngại rằng nếu phải đóng thuế trên phần chênh lệch, gần như cô sẽ ‘bán huề vốn’.

Giới chuyên gia cũng chỉ ra rằng việc xác định giá vốn và chi phí liên quan đến giao dịch bất động sản có thể đặt ra nhiều vướng mắc trong thực thi. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định rằng việc tính thuế dựa trên phần lãi sẽ hợp lý hơn, nhưng rất khó xác định chính xác phần lãi thực.

Luật sư Trần Thị Mỹ Linh cho rằng về nguyên tắc, thuế suất lũy tiến là hợp lý, nhưng điều quan trọng là phải thiết kế chính sách minh bạch và dễ áp dụng.

Từ góc nhìn của doanh nghiệp, đại diện một sàn giao dịch lớn tại TP HCM cho biết 2 năm trở lại đây, lượng nhà đầu tư cá nhân chiếm khoảng 70% giao dịch thứ cấp. Nếu đánh thuế cao với nhóm này, khả năng thị trường sụt thanh khoản là rất lớn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc áp thuế chuyển nhượng ở mức cao có thể làm giảm tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp và khiến nhà đầu tư e ngại bán ra.

Việc điều chỉnh thuế chuyển nhượng bất động sản là cần thiết để đảm bảo công bằng và tăng nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, để không gây sốc cho thị trường và tạo ra gánh nặng quá lớn cho người dân, cần thiết kế cơ chế triển khai minh bạch, hợp lý và có lộ trình phù hợp. Thông tin về đề xuất này có thể được tìm hiểu thêm tại đây và đây.

Trong bối cảnh bão số 3 (Wipha) đang gây ảnh hưởng đến nhiều tỉnh thành ở Việt Nam, Cục Quản lý và Phát triển thị trường trong nước đã yêu cầu các địa phương chủ động xử lý các hành vi lợi dụng mưa bão để đầu cơ, găm hàng, thổi giá, đặc biệt là hàng thiết yếu. Yêu cầu này được đưa ra nhằm đảm bảo ổn định thị trường và đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân.

Cục Quản lý và Phát triển thị trường trong nước (Bộ Công Thương) vừa gửi văn bản khẩn đến sở Công Thương các tỉnh, thành về việc ứng phó khẩn cấp với bão số 3. Văn bản yêu cầu các sở Công Thương tại các địa phương nằm trong vùng ảnh hưởng, như Quảng Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Ninh Bình, Thanh Hóa, phải nhanh chóng có các giải pháp nhằm bảo đảm ổn định thị trường và đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân.

Các địa phương được yêu cầu tăng cường kiểm tra và kiểm soát thị trường để phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực thương mại, đặc biệt là đối với các mặt hàng thiết yếu. Chúng cần chủ động xử lý các hành vi lợi dụng tình hình để đầu cơ, găm hàng, hoặc tăng giá bất hợp lý, đặc biệt là đối với nhóm hàng lương thực, thực phẩm và vật liệu xây dựng.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý nhấn mạnh công tác cung ứng hàng hóa cũng cần được chú trọng. Các Sở Công Thương được đề nghị khẩn trương xây dựng và triển khai kế hoạch dự trữ hàng hóa thiết yếu phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương. Kế hoạch này phải xác định rõ danh mục, số lượng, phương thức bảo quản, vận chuyển và phân phối các mặt hàng như lương thực, thực phẩm, nước sạch, vật liệu xây dựng và xăng dầu.

Cơ quan quản lý cũng yêu cầu các địa phương thường xuyên cập nhật, báo cáo tình hình cung cầu, giá cả và hệ thống phân phối, đảm bảo thông tin điều hành thị trường được thông suốt và chính xác. Dự báo thời tiết cho thấy bão Wipha sẽ tiếp tục di chuyển theo hướng Tây Tây Nam và gây ảnh hưởng đến nhiều tỉnh thành trong thời gian tới.

Trước tình hình này, người dân cần cảnh giác và không nên tích trữ hàng hóa một cách không cần thiết, gây áp lực lên thị trường. Đồng thời, các cơ quan chức năng cần tích cực vào cuộc để đảm bảo thị trường ổn định và an toàn cho người dân.

Đối với các doanh nghiệp kinh doanh xăng dầu, thực phẩm và các mặt hàng thiết yếu khác, cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về kinh doanh và giá cả, tránh tình trạng đầu cơ, găm hàng và tăng giá bất hợp lý.

Chúng ta hy vọng rằng với sự vào cuộc tích cực của các cơ quan chức năng và sự chung tay của các doanh nghiệp, thị trường sẽ sớm ổn định và người dân sẽ có thể tiếp cận các mặt hàng thiết yếu một cách dễ dàng và với giá cả hợp lý.