Đất thương mại dịch vụ (TMDV) đóng vai trò rất quan trọng trong việc phát triển kinh tế, xã hội, tạo nguồn thu ngân sách lớn và tạo việc làm cho người lao động. Tuy nhiên, tiềm năng của đất TMDV hiện chưa được đánh giá đúng và chưa có chính sách phù hợp để khơi thông nguồn lực này.

Trong tọa đàm ‘Đất thương mại dịch vụ – Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách’, các chuyên gia và doanh nghiệp đã thảo luận về tiềm năng, thách thức và giải pháp đột phá của loại hình đất TMDV. TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng tiềm năng của đất TMDV có thể được nhìn nhận qua 4 góc độ: phát triển đô thị hiện đại, kinh tế, pháp lý và quản trị đô thị, và thu hút đầu tư và đổi mới mô hình tăng trưởng.

Đất TMDV là nơi hình thành các dòng bất động sản mang lại dòng tiền ổn định, hiệu quả cao như cho thuê, vận hành thương mại, tổ hợp tài chính – bán lẻ – lưu trú. GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế – Tài chính của Quốc hội, cho rằng đất TMDV tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp vào ngân sách nhà nước và góp phần hình thành các trung tâm kinh tế sôi động.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng chỉ ra các rào cản pháp lý và điểm nghẽn trong phát triển đất TMDV. Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng cần có cái nhìn tổng thể xuyên suốt từ công tác quy hoạch, đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm, quản lý sản phẩm, cho đến mục đích sử dụng và các công cụ quản lý của nhà nước liên quan.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ và Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng an ninh và mục đích công cộng.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh rằng việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và sử dụng đất TMDV không chỉ là yêu cầu kỹ thuật của quá trình sửa đổi Luật Đất đai, mà còn là đòi hỏi mang tính chiến lược để tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế, giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển khu vực dịch vụ.

Để khơi thông nguồn lực đất TMDV, cần có chính sách phù hợp và đồng bộ. Các chuyên gia đề xuất cần sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai và các văn bản dưới luật để đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng và ổn định trong chính sách quản lý và sử dụng đất TMDV. Đồng thời, cần có cơ chế khuyến khích đầu tư vào đất TMDV, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Việc phát triển đất TMDV không chỉ mang lại lợi ích kinh tế, mà còn góp phần phát triển xã hội và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Do đó, cần có sự quan tâm và đầu tư đúng mức vào loại hình đất này.

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng việc quản lý và sử dụng đất TMDV cần đảm bảo tính bền vững, bảo vệ môi trường và phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương.

Tóm lại, đất TMDV có tiềm năng lớn trong việc phát triển kinh tế, xã hội và tạo nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, cần có chính sách phù hợp và đồng bộ để khơi thông nguồn lực này. Việc hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế quản lý sẽ giúp giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển khu vực dịch vụ.

Ngày 1/8, đại diện Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã cung cấp thông tin về những thay đổi đáng kể trong lĩnh vực đất đai với việc ban hành Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ. Theo đó, Nghị định này đã tiến hành cắt giảm 3 thủ tục hành chính trong tổng số 30 thủ tục ban đầu trong lĩnh vực đất đai.

Không chỉ dừng lại ở việc giảm số lượng thủ tục hành chính, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP còn có những bước tiến quan trọng khác. Cụ thể, Nghị định đã giảm 44 ngày thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất, trong tổng số 425 ngày trước đây. Điều này cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc đơn giản hóa và rút ngắn thời gian hoàn thành các thủ tục liên quan đến đất đai.

Ngoài ra, một điểm đáng chú ý khác của Nghị định là việc bỏ 3 trên tổng số 8 loại giấy tờ của thủ tục hành chính. Việc này không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng về giấy tờ cho người dân và doanh nghiệp mà còn góp phần vào việc giảm thiểu thời gian và chi phí trong việc thực hiện các thủ tục hành chính.

Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ giúp nâng cao hiệu suất và hiệu quả trong quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai. Để biết thêm thông tin chi tiết về Nghị định số 151/2025/NĐ-CP và các thay đổi trong lĩnh vực đất đai, vui lòng truy cập https://www.chinhphu.vn để có thông tin chính thức từ Chính phủ.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang đề xuất một số sửa đổi quan trọng trong dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Một trong những đề xuất đáng chú ý là việc Nhà nước sẽ thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng cấp bách cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại, cũng như các dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistic.

Ngoài ra, các dự án quy mô lớn như khu đô thị, du lịch dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao do HĐND cấp tỉnh quyết định cũng sẽ được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất. Đáng chú ý, với trường hợp dự án thực hiện qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, chủ đầu tư đàm phán được trên 75% diện tích hoặc người có đất, Nhà nước sẽ thu hồi phần còn lại để giao cho họ.

Đề xuất này được đưa ra dựa trên thực tế rằng nhiều dự án quy mô lớn đã thúc đẩy sự phát triển của địa phương và đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách. Tuy nhiên, hiện tại chưa có quy định cụ thể về thu hồi đất cho các dự án này, gây khó khăn cho quá trình tiếp cận đất đai và triển khai. Việc sửa đổi luật nhằm mục đích tạo ra cơ chế pháp lý rõ ràng và hợp lý hơn cho việc thu hồi đất và triển khai các dự án.

Lý giải về đề xuất sửa đổi, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết rằng hiện tại có nhiều dự án quy mô lớn cần được triển khai để thúc đẩy sự phát triển của địa phương. Tuy nhiên, do thiếu cơ chế thu hồi đất rõ ràng, các dự án này gặp khó khăn trong việc tiếp cận đất đai và triển khai. Vì vậy, việc bổ sung cơ chế thu hồi đất cho các dự án này là cần thiết.

Liên quan đến đề xuất trên, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, ủng hộ cơ chế ‘Nhà nước thu hồi phần còn lại’ khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích hoặc người có đất. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng việc áp dụng cơ chế này cần gắn với một số điều kiện chặt chẽ để đảm bảo lợi ích hài hòa giữa chủ đầu tư và người dân, cũng như hạn chế nguy cơ lạm dụng.

Ông Tuấn đề nghị bổ sung một cơ chế trung gian, như chính quyền địa phương hoặc tổ chức độc lập làm cầu nối giữa chủ đầu tư và người dân, giúp hỗ trợ và hòa giải trong quá trình thu hồi đất và triển khai dự án. Điều này sẽ giúp giảm thiểu xung đột và đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên liên quan.

Cũng tại dự thảo luật sửa đổi, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất việc định giá đất không còn ‘nguyên tắc thị trường’. Thay vào đó, Nhà nước quyết định giá đất, tức là quay lại như trước khi sửa luật hồi 2024. Đề xuất này đang gây ra nhiều tranh cãi và sẽ cần được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình xây dựng luật.

Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), đã đưa ra quan điểm của mình về việc định giá đất và chính sách thuế đất tại hội thảo ‘Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?’ do Báo Thanh Niên tổ chức. Theo ông Phượng, việc định giá đất và cơ chế chính sách này đã được Nhà nước sửa đổi nhiều lần và ngày càng được hoàn thiện.

Nghị định 71 đã giao cho các địa phương quy định các thông số để tính giá đất, và tại TP.HCM, các hệ số tính đã được quy định rõ ràng, cho phép các doanh nghiệp tính toán số tiền thuế phải nộp. Ông Phượng chỉ ra rằng định giá đất liên quan đến hai vấn đề chính: bảng giá đất và định giá đất cụ thể.

Về bảng giá đất, trên thế giới cũng chia thành hai câu chuyện. Thứ nhất, định giá đất phải dựa trên kinh tế thực chứng, tức là theo quy luật thị trường. Thứ hai, nếu muốn thu nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, thì cần có chuẩn mực theo chủ quan của nhà nước, phù hợp với điều kiện xã hội và chính sách từng thời kỳ.

Ông Phượng cũng cho rằng không phải bảng giá đất nào cũng có thể thỏa mãn hết mọi người trong xã hội. Vấn đề là nhà nước điều chỉnh như thế nào cho phù hợp. Đất nông nghiệp cần được chia thành nhiều loại, bao gồm đất trong khu đô thị, đất trong khu dân cư và đất nông nghiệp trong khu quy hoạch đất ở. Chính sách cũng cần định hướng cho việc sử dụng hợp lý, để tránh tình trạng bê tông hóa khắp nơi và đảm bảo môi trường xanh.

Về mức giá thuê đất, ông Phượng cho rằng cần phải xem lại vì chi phí đầu vào bị đội lên sẽ không khuyến khích đầu tư. Quan trọng là không để biến động mạnh gây sốc cho doanh nghiệp khi chuyển từ mức cũ sang mức mới. Về phương pháp định giá đất, vẫn phải tính cụ thể, có thể tính bằng phương pháp thặng dư và phải giảm cho một số đối tượng ưu tiên như giáo dục, y tế, vì đây là những loại hình được khuyến khích. Những loại hình này có thể thu bằng 50% giá đất ở.

Ông Phượng cũng nhấn mạnh rằng chính sách đất đai cần được điều chỉnh để đảm bảo môi trường xanh và đáp ứng nhu cầu của xã hội. Điều quan trọng là nhà nước cần có chính sách phù hợp để khuyến khích đầu tư và đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp và người dân. Để đạt được mục tiêu này, cần có sự cân nhắc và điều chỉnh chính sách một cách hợp lý, nhằm tạo ra một môi trường đầu tư lành mạnh và đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên liên quan.

Cuối cùng, ông Phượng hy vọng rằng, với sự nỗ lực của các cấp chính quyền và sự tham gia đóng góp của các chuyên gia, chính sách đất đai sẽ được hoàn thiện, giúp thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế và đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.

Sửa đổi Luật Đất đai – một đạo luật có ảnh hưởng sâu rộng đến hàng triệu người dân và hàng trăm tỷ USD đầu tư, đòi hỏi một mục tiêu tối thượng rõ ràng. Điều này đã được Trung ương Đảng chỉ rõ: đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, cần được quản lý minh bạch để đảm bảo lợi ích chung của toàn dân. Đất đai không thể là ‘sân chơi’ của đầu cơ hay công cụ tận thu ngân sách.

Một trong những điểm yếu của Luật Đất đai 2013 là cơ chế khung giá đất, dẫn đến giá đất do Nhà nước quy định thường chỉ bằng 20-30% giá thị trường. Điều này đã gây ra hơn 80% đơn thư khiếu nại đất đai. Luật mới cần có hướng giải quyết để bảng giá đất do địa phương xây dựng sát với giá thị trường, nhưng cần tránh việc lấy giá sốt đất làm cơ sở.

Chính sách tài chính đất đai cũng cần được xem xét lại. Việc truy thu bổ sung 5,4%/năm đối với tiền sử dụng đất chưa nộp đang khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn. Với hơn 2.887 dự án vướng mắc liên quan đất đai, tổng vốn hơn 235 tỷ USD, việc áp mức truy thu như trên có thể dẫn đến những hệ lụy lớn. https://www.vietnamplus.vn/4-thieu-sung-tien-su-dung-dat-chung-cu-chuyen-ve-kinh-te-quoc-dan/2023/04/182240703

Ngân sách có thể bội thu từ đất đai, nhưng nếu đất đai chỉ phục vụ mục đích này, thì lợi ích kinh tế đó là ngắn hạn và thiếu bền vững. Giá đất cần được tiếp cận từ góc độ công lý, đảm bảo không để Nhà nước thất thu thuế, không làm doanh nghiệp mất khả năng sinh lời, và không để người dân mất cơ hội có nhà.

Thay vì thu truy thu, nên đánh thuế lũy tiến vào sở hữu đất đai. Doanh nghiệp đề nghị bỏ quy định truy thu 5,4% trong lần sửa đổi sắp tới của Nghị định 103. Điều này có thể giải phóng hàng trăm dự án và khơi thông hàng tỷ USD. https://dautuvietnam.vn/thue-luy-tien-so-huu-dat-dai-de-giai-quyet-van-de-dat-dai-20230906144943332.htm

Sửa Luật Đất đai không thể chỉ là bản vá. Đây là lúc cần tái thiết toàn diện hệ thống quản trị đất đai, với triết lý cốt lõi là đất đai phục vụ phát triển công bằng, bền vững và vì lợi ích chung của toàn dân.