Giá căn hộ chung cư tại TP.HCM đã tăng vọt, chạm mức 3‑3,5 tỷ đồng/mảnh vào năm 2026 – một cú sốc lớn cho người mua nhà.

Bức tranh giá căn hộ chung cư năm 2026

Theo các báo cáo thị trường, giá căn hộ trung bình ở TP.HCM năm 2024‑2025 dao động 1,5‑2 tỷ đồng cho một căn 42m². Đầu năm 2026, mức giá này đã nhảy lên 3‑3,5 tỷ đồng, tương đương tăng gần 100% chỉ trong vòng một năm.

Trong khu vực trung tâm, giá đất sơ cấp trung bình đạt 120‑150 triệu đồng/m², trong khi các dự án ngoại thành chỉ ở mức khoảng 100 triệu đồng/m². Hơn 43% nguồn cung mới hiện nay có giá trên 120 triệu đồng/m², phản ánh áp lực giá mạnh trên toàn hệ thống.

Nguyên nhân chi phí đầu vào leo thang

Chuyên gia bất động sản chỉ ra ba nhóm chi phí chính làm giá căn hộ tăng:

• Chi phí đất: chiếm 25‑50% tổng giá thành, đặc biệt ở vị trí vàng.
• Chi phí xây dựng: vật liệu (xi măng, thép, cát) và nhân công tăng 5‑20% so với năm 2025.
• Chi phí pháp lý và vốn: thủ tục đầu tư chiếm 5‑15% tổng chi phí; lãi vay và chi phí vốn thêm 5‑10%.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA, 2025), công thức tính tiền sử dụng đất “giá đất nhân hệ số K” đã tạo ra mức giá vượt xa giá trị thực, buộc các nhà đầu tư phải cộng dồn vào giá bán.

Chi phí vật liệu cụ thể

Năm 2026, giá xi măng và thép dự kiến tăng 8‑12%; vật liệu hoàn thiện (gạch, sàn) tăng 2‑8%; vật liệu xanh và công nghệ cao tăng 12‑20%; cát – nguồn cung khan hiếm – có thể tăng 5‑15%.

Ảnh hưởng của chính sách ân hạn nợ

Một số chủ đầu tư đã áp dụng chính sách ân hạn nợ gốc từ 2022, khiến giá bán căn hộ “đánh giá lại” cao hơn. Ví dụ, một dự án có giá đất 80 triệu đồng/m² nhưng do tính phí ân hạn, giá bán cuối cùng lên tới 120‑130 triệu đồng/m², tạo ra mức tham chiếu cho các dự án lân cận và thậm chí được dùng làm cơ sở tính tiền sử dụng đất của cơ quan nhà nước.

Thị trường vật liệu và dự báo xu hướng

Tiêu thụ vật liệu xây dựng trong quý III‑IV/2025 đã tăng đáng kể so với cùng kỳ 2024. Từ quý II/2026, với việc triển khai các dự án trọng điểm của Kế hoạch 2026‑2030 (đại hội Đảng XIV, dự án cao tốc Bắc‑Nam, sân bay Long Thành), nhu cầu vật liệu dự kiến tăng mạnh, kéo giá lên cao hơn.

Đồng thời, tín hiệu khởi sắc của thị trường bất động sản cuối 2025, cùng với khởi công nhiều dự án nhà ở xã hội, sẽ tiếp tục tạo áp lực lên giá vật liệu và do đó đẩy giá căn hộ lên cao.

Kết luận và dự báo

Với cấu trúc chi phí hiện tại – đất chiếm tới một nửa giá bán, vật liệu và nhân công tăng mạnh, và các chính sách tài chính gây “đánh giá lại” giá – xu hướng tăng giá căn hộ chung cư tại TP.HCM trong năm 2026 là khó tránh.

Đối với người mua, việc nắm bắt thời điểm mua sớm, lựa chọn dự án ngoại thành có giá đất hợp lý, và theo dõi các chương trình hỗ trợ tài chính sẽ giảm thiểu chi phí. Các nhà đầu tư nên cân nhắc các dự án có cơ chế tính tiền sử dụng đất minh bạch để tránh “tràn giá” không cần thiết.

Bạn có câu hỏi nào về việc lựa chọn căn hộ phù hợp trong bối cảnh giá tăng? Hãy để lại bình luận hoặc liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết.