Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang đề xuất một số sửa đổi quan trọng trong dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Một trong những đề xuất đáng chú ý là việc Nhà nước sẽ thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng cấp bách cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại, cũng như các dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistic.

Ngoài ra, các dự án quy mô lớn như khu đô thị, du lịch dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao do HĐND cấp tỉnh quyết định cũng sẽ được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất. Đáng chú ý, với trường hợp dự án thực hiện qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, chủ đầu tư đàm phán được trên 75% diện tích hoặc người có đất, Nhà nước sẽ thu hồi phần còn lại để giao cho họ.

Đề xuất này được đưa ra dựa trên thực tế rằng nhiều dự án quy mô lớn đã thúc đẩy sự phát triển của địa phương và đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách. Tuy nhiên, hiện tại chưa có quy định cụ thể về thu hồi đất cho các dự án này, gây khó khăn cho quá trình tiếp cận đất đai và triển khai. Việc sửa đổi luật nhằm mục đích tạo ra cơ chế pháp lý rõ ràng và hợp lý hơn cho việc thu hồi đất và triển khai các dự án.

Lý giải về đề xuất sửa đổi, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết rằng hiện tại có nhiều dự án quy mô lớn cần được triển khai để thúc đẩy sự phát triển của địa phương. Tuy nhiên, do thiếu cơ chế thu hồi đất rõ ràng, các dự án này gặp khó khăn trong việc tiếp cận đất đai và triển khai. Vì vậy, việc bổ sung cơ chế thu hồi đất cho các dự án này là cần thiết.

Liên quan đến đề xuất trên, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, ủng hộ cơ chế ‘Nhà nước thu hồi phần còn lại’ khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích hoặc người có đất. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng việc áp dụng cơ chế này cần gắn với một số điều kiện chặt chẽ để đảm bảo lợi ích hài hòa giữa chủ đầu tư và người dân, cũng như hạn chế nguy cơ lạm dụng.

Ông Tuấn đề nghị bổ sung một cơ chế trung gian, như chính quyền địa phương hoặc tổ chức độc lập làm cầu nối giữa chủ đầu tư và người dân, giúp hỗ trợ và hòa giải trong quá trình thu hồi đất và triển khai dự án. Điều này sẽ giúp giảm thiểu xung đột và đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên liên quan.

Cũng tại dự thảo luật sửa đổi, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất việc định giá đất không còn ‘nguyên tắc thị trường’. Thay vào đó, Nhà nước quyết định giá đất, tức là quay lại như trước khi sửa luật hồi 2024. Đề xuất này đang gây ra nhiều tranh cãi và sẽ cần được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình xây dựng luật.

Từ ngày 1.1.2026, tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất có thể sẽ biến động do tính theo bảng giá đất mới tiệm cận với giá thị trường. Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định rằng UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng và quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026. Hằng năm, UBND tỉnh có trách nhiệm quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1.1 của năm tiếp theo.

Theo đó, giá đất của bảng giá đất sẽ được xây dựng theo khu vực, vị trí và được UBND tỉnh công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026. Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất thị trường mà giá đền bù đất được tính theo giá đất cụ thể. Tiền đền bù khi thu hồi đất sẽ được tính dựa trên giá đất cụ thể.

Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được tính như sau: Giá đất của thửa đất cần định giá (1m2) = giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x hệ số điều chỉnh giá đất. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP bao gồm vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; điều kiện về giao thông, cấp thoát nước, cấp điện; diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất; các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng; hiện trạng môi trường, an ninh; thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Do đó, từ ngày 1.1.2026, với giá đất thị trường sẽ ảnh hưởng đến giá đền bù đất. Giá đền bù có thể sẽ cao hơn so với hiện nay trừ trường hợp bồi thường bằng việc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất tính tiền thuê đất sẽ là giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định ngay tại thời điểm phê duyệt.

Luat_dat_dai2024 có hiệu lực từ ngày 1/7 vừa qua, được xem là một bước tiến quan trọng trong việc cải thiện chính sách đất đai tại Việt Nam, với mục tiêu đưa giá đất sát với thị trường hơn và bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, qua quá trình triển khai, Luật Đất đai 2024 đã lộ ra nhiều bất cập ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp. Để giải quyết những vướng mắc này, nhiệm vụ cấp thiết là cần nghiên cứu, sửa đổi để tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất đai và sớm trình Ban Chấp hành Trung ương cho ý kiến.

Một trong những điểm bất cập nổi bật là bảng giá đất mới đã tăng cao đáng kể, khiến người dân phải gánh chịu khoản tài chính lớn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tại TP.HCM, nhiều xã, phường đã chứng kiến sự tăng giá mạnh, có nơi giá đất tăng gấp hàng chục lần so với bảng giá đất cũ. Điều này đã khiến không ít người dân phải tạm ngưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản hàng đầu tại TP.HCM cho biết rằng, sự tăng cao của bảng giá đất mới là một vấn đề lớn khi thực thi Luật Đất đai 2024. Điều này không chỉ khiến người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất gặp khó khăn mà còn ảnh hưởng đến các doanh nghiệp, vì mọi chi phí liên quan đến đất đai đều được tính vào giá nhà.

Ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, nhận định rằng sự chậm trễ trong việc tính tiền sử dụng đất không liên quan đến năng lực tài chính hay ý chí của doanh nghiệp, mà chủ yếu là do thủ tục hành chính kéo dài. Ông đề xuất rằng đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do sự chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng, cần hủy bỏ hoàn toàn khoản thu bổ sung này. Tuy nhiên, để thực hiện điều này, không chỉ cần sửa đổi trong Nghị định 103 mà còn cần thiết phải điều chỉnh trong Luật Đất đai, cụ thể là tại Điều 257 của luật.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng Luật Đất đai 2024 chưa thể hiện hết tinh thần của Nghị quyết 18, đặc biệt là chính sách tài chính đất đai còn quá mờ nhạt. Ông Võ khẳng định rằng quá trình sửa Luật Đất đai vừa qua được thực hiện rất công phu, mất nhiều thời gian nhưng vẫn còn nhiều điểm không phù hợp với Nghị quyết 18 của Trung ương. Dường như luật chỉ ‘lướt qua’ nghị quyết nhưng chưa phản ánh đúng tinh thần và bản chất của nghị quyết.

Chính phủ vừa qua đã chỉ ra 4 vướng mắc chính trong chính sách và pháp luật về đất đai. Đó là chính sách, pháp luật về đất đai chưa phù hợp với chủ trương tổ chức lại chính quyền địa phương hai cấp; chưa đáp ứng được đầy đủ yêu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn mới; chính sách thu hồi đất vẫn phân biệt giữa dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công và dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư tư; chính sách đổi mới về tài chính đất đai theo tinh thần Nghị quyết số 18 chưa được thể chế hóa đầy đủ.

Luat_dat_dai2024 đã ghi nhận nhiều hiệu ứng tích cực, đặc biệt tại TP.HCM. Một trong những điểm sáng khi thi hành Luật Đất đai 2024 là khâu định giá đất đã được khơi thông, giúp doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính để triển khai dự án và người dân cũng được cấp sổ hồng. Thống kê từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho thấy trong sáu tháng đầu năm 2025, tổng nguồn thu ngân sách ước đạt hơn 65.319 tỷ đồng.