Nội dung chính
Bức tranh giá thuê: Hà Nội vs TP.HCM
Trong quý IV/2025, giá thuê văn phòng hạng A tại TP.Hồ Chí Minh đạt 58,9 USD/m²/tháng, trong khi Hà Nội chỉ ở mức 35,8 USD/m²/tháng. Phân khúc hạng B cũng cho thấy khoảng cách tương tự: 33,2 USD/m²/tháng ở TP.HCM so với 19,7 USD/m²/tháng ở Hà Nội.
Cung và cầu: Nguồn cung, hấp thụ và xu hướng thuê
TP.Hồ Chí Minh hiện sở hữu khoảng 1,8 triệu m² văn phòng, thấp hơn Hà Nội (2,1 triệu m²). Dù nguồn cung ở TP.HCM ít hơn, hơn 40% diện tích đã đạt chứng nhận xanh, phản ánh xu hướng bền vững. Năm 2025, thị trường TP.HCM hấp thụ ròng 52.800 m² – tương đương một nửa mức đỉnh 2024 – chủ yếu đến từ các doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin. Hà Nội ghi nhận hấp thụ ròng 44.300 m², nhờ sự tham gia mạnh mẽ của các công ty công nghệ đa quốc gia.
Chạy đua chất lượng: Tiêu chuẩn xanh và vị trí đắc địa
Hai thành phố đều chứng kiến “flight to quality”: khách thuê chuyển sang các tòa nhà mới, có vị trí chiến lược, thiết kế hiện đại và đáp ứng tiêu chuẩn xanh. Ở TP.HCM, các chủ tòa nhà đang linh hoạt về giá và ưu đãi để duy trì tỷ lệ lấp đầy. Ngược lại, Hà Nội đang chứng kiến sự gia tăng nguồn cung cao cấp, đẩy giá lên dù tỷ lệ trống ngắn hạn có xu hướng tăng.
Dự báo 2026: Cơ hội và thách thức
Năm 2026, TP.HCM dự kiến bổ sung khoảng 32.000 m² văn phòng hạng A tại khu CBD, trong khi Hà Nội sẽ đưa thêm 91.600 m², tập trung ở khu Tây Hồ Tây – tiềm năng trở thành trung tâm kinh doanh mới của Thủ đô. Các chuyên gia nhận định thị trường đang chuyển sang giai đoạn cân bằng, không còn thu hẹp mạnh mà tập trung vào chất lượng và bền vững.
Nhận định chuyên gia
Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường, Knight Frank Việt Nam cho biết: “Tại TP.HCM, các chủ nhà áp dụng chiến lược cho thuê linh hoạt để đáp ứng áp lực ngắn hạn, trong khi nhu cầu từ các công ty công nghệ và logistics vẫn mạnh mẽ, đặc biệt với yêu cầu không gian làm việc xanh.”
Ông cũng nhấn mạnh rằng ở Hà Nội, nguồn cung chất lượng cao đang thúc đẩy chuyển đổi dài hạn, với các văn phòng xanh dần trở thành chuẩn mực mới. Dù tỷ lệ trống có thể cao trong ngắn hạn, việc mở rộng nguồn cung chất lượng được xem là cần thiết để thu hút các tập đoàn đa quốc gia và nâng cao năng lực cạnh tranh của thủ đô.
Nhìn chung, thị trường văn phòng Việt Nam đang tiến vào giai đoạn phát triển chọn lọc, nơi yếu tố chất lượng, bền vững và khả năng thích ứng với nhu cầu doanh nghiệp sẽ quyết định thắng lợi của các nhà đầu tư và khu vực.